Cabinet Avocats Rennes
Cabinet ARES : Avocats Rennais Spécialisés

Tél : 02 99 67 83 83

LA LOI LITTORAL MODIFIEE PAR LA LOI ELAN

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, apporte des modifications importantes à l’article L.121-8 du code de l’urbanisme.Rappelons qu’en l’état du droit avant la loi ELAN, seuls les « villages ou agglomérations », c’est-à-dire les « espaces urbanisés caractérisés par une densité et un nombre significatifs de constructions » nous dit le CONSEIL d’ETAT, peuvent accueillir de nouvelles constructions, en densification ou en extension de l’urbanisation existante.

En revanche, aucune construction nouvelle n’est autorisée dans les zones d’urbanisation diffuse.

Le législateur a souhaité faciliter la densification des « dents creuses », en créant une nouvelle catégorie intermédiaire de secteurs « constructibles », dénommés « secteurs déjà urbanisés ».

Ces nouveaux secteurs se distinguent de l’urbanisation diffuse par « la densité de l’urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d’équipements ou de lieux collectifs » et ne peuvent être situés dans les espaces proches du rivage ou dans la bande des 100 mètres.

Leur urbanisation est toutefois conditionnée à la modification des documents d’urbanisme locaux.

En effet, d’ici le 31 décembre 2021, les collectivités devront mettre en compatibilité leurs documents d’urbanisme, Schéma de Cohérence Territorial (SCoT) et Plan Local d’Urbanisme (PLU), afin de définir les critères d’identification de ces « secteurs déjà urbanisés », lesquels pourront accueillir de nouvelles constructions alors même qu’ils ne constituent pas des « villages ou agglomérations », sous réserves :

  •  d’améliorer l’offre de logement ou d’hébergement sur le territoire communal ;
  • de ne pas avoir pour effet d’étendre le périmètre bâti existant ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti.

Pour ce faire, les collectivités locales pourront recourir à la procédure de modification simplifiée au lieu de la procédure de révision qui aurait dû logiquement s’appliquer.

L’intention du législateur est très clairement de permettre une application différenciée de la Loi Littoral en fonction des caractéristiques locales, en confiant notamment aux SCoT et aux PLU un rôle analogue aux anciennes Directives Territoriales d’Aménagement.

Si elles ne procèdent pas à la modification de leurs documents, les collectivités ne pourront pas mettre en œuvre ces dispositions, se privant notamment de la possibilité de densifier les « dents creuses » existantes dans les secteurs insuffisamment urbanisés pour être qualifiés de village ou agglomération, au sens de la loi Littoral.

Toutefois, en vue de permettre immédiatement une certaine urbanisation, c’est-à-dire sans attendre la modification des documents d’urbanisme locaux, le législateur a prévu un dispositif transitoire permettant de densifier les « secteurs déjà urbanisés » jusqu’au 31 décembre 2021, avant leur identification par le SCoT.

Plusieurs conditions sont cependant prévues :

  • les constructions ne seront a priori permises qu’en dehors des espaces proches du rivage et de la bande littorale des 100 mètres ;
  • les constructions doivent densifier sans étendre l’urbanisation ;
  • elles ne doivent pas modifier les caractéristiques significatives du bâti ;
  • elles sont également subordonnées à l’avis favorable de la commission départementale de la nature des sites et des paysages et, surtout, à l’accord du Préfet.

L’identification de ces « secteurs déjà urbanisés » devra tenir compte des critères énoncés au nouvel article L.121-8 du Code de l’Urbanisme, rappelés ci-dessus.

Le succès de ce dispositif transitoire dépend donc essentiellement de l’appréciation qui sera retenue par les services de l’Etat et de la doctrine qu’ils adopteront.

Pour l’avenir, il paraît essentiel que les collectivités travaillent dès à présent à la modification de leurs documents d’urbanisme, afin de profiter pleinement du dispositif fixé par la Loi Elan, permettant par là même de sécuriser leurs autorisations d’urbanisme au regard de la Loi Littoral.