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Par application de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, l’état d’urgence sanitaire a été déclaré sur l’ensemble du territoire national.

En application de l’article 3, I, 2°, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu’au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l’exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l’activité professionnelle et des achats de première nécessité.

Les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 et les décrets précités avaient prévu par ailleurs une interdiction de recevoir du public entre le 17 mars 2020 et le 10 mai 2020, selon les catégories d’établissements, et liée au caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens et services fournis par ces établissements.

Dans ce contexte, de nombreux commerçants locataires ont suspendu le paiement de leur loyer.

À l’occasion d’actions en paiement initiées par les bailleurs, la question du bien-fondé de cette suspension a été posée.

Par trois arrêts en date du 30 juin 2022, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que la mesure d’interdiction de recevoir du public prise pendant la crise sanitaire n’entraîne pas la perte du local loué (1), ne constitue pas une inexécution de son obligation de délivrance par le bailleur (2) et ne peut pas être invoquée au titre de la force majeure par le locataire (3).

1. Sur la perte du local loué

Conformément aux dispositions de l’article 1722 du Code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail.

La jurisprudence considère de manière constante que la perte par cas fortuit n’est pas nécessairement de nature matérielle mais peut être juridique et consister dans l’impossibilité pour le locataire de jouir pleinement du local loué.

Dans le cas de la fermeture des commerces dits non essentiels pendant la période d’urgence sanitaire, la Cour de cassation pose comme principe que cette mesure administrative générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil.

2. Sur l’exception d’inexécution et l’obligation de délivrance

Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, sur le fondement de l’article 1219 du Code civil, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Pour pouvoir être opposée par le locataire commercial, cette exception d’inexécution suppose que celui-ci établisse que le bailleur à manqué à son obligation principale, celle de délivrer le local loué conformément à sa destination et d’en garantir la jouissance paisible.

La Troisième chambre civile de la Cour de cassation considère toutefois que le bailleur n’a pas manqué à son obligation de délivrance puisque les locaux loués ont été mis à la disposition du locataire et que l’impossibilité d’exploiter ne lui était pas imputable, celle-ci étant le seul fait du législateur.

3. Sur la force majeure

Conformément aux dispositions de l’article 1218 du Code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

La Troisième chambre civile de la Cour de cassation, à l’instar des juridictions du fond, juge que le locataire ne peut invoquer à son profit la force majeure pour échapper au paiement de son loyer.

D’une part, de principe jurisprudentiel constant, le débiteur d’une somme d’argent ne peut s’abstenir de s’exécuter sur le fondement de la force majeure.

D’autre part, le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, pourvoi n°21-19.889
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, pourvoi n°21-20.127
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, pourvoi n°21-20.190